Com a nova legislação o devedor pode perder o imóvel para o credor sem a necessidade de passar pelo crivo do judiciário.
A partir de 31/10/2023 ocorreu uma transformação significativa no instituto da hipoteca com a entrada em vigor da Lei nº 14.711, de 2023.
1. Execução Extrajudicial: Com a Lei nº 14.711/2023, a hipoteca passa a ter um mecanismo similar à alienação fiduciária: o credor pode adjudicá-lo em caso de inadimplência, sem necessidade de acionar o Judiciário. Essa mudança reduz drasticamente o tempo entre a cobrança e a satisfação do crédito da credora.
2. Redução de Prazos e Extinção Antecipada da Hipoteca: Antes a hipoteca caducava no prazo máximo de 30 anos ou em prazo menor desde que constasse o seu limite na escritura. A jurisprudência dominante também entende que estando vencido o prazo constante na hipoteca, exemplo: 3, 5, 10 anos, a hipoteca estaria perempta, ou seja,
deveria ser extinta mesmo que existisse débito pendente, conforme jurisprudência abaixo colacionada.
(…) Ultrapassado o lapso temporal e ausente a prorrogação ou reconstituição da hipoteca, o direito real de hipoteca estará perempto, liberando o imóvel do gravame, ainda que não cumprida a obrigação. (TJPR – 16ª C.Cível – AC – 1521925-3 – Santo Antônio do Sudoeste – Rel. Desembargador: Hélio Henrique Lopes Fernandes Lima – Unânime – – J. 15.02.2017)
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A impossibilidade de renovação automática da hipoteca está amparada também pelo direito restritivo, que impõe limitações expressas ao uso e à disposição de direitos reais para garantir segurança jurídica e evitar abusos. Essa restrição se baseia em diversas normas e princípios do ordenamento jurídico brasileiro:
A hipoteca, sendo um direito real sobre coisa alheia, deve obedecer a regras estritas, pois impacta diretamente a propriedade do bem e os direitos de terceiros. O Código Civil não prevê a possibilidade de renovação automática, impondo a necessidade de novo pacto formal e registro, como forma de proteção ao direito de propriedade que é um bem da vida e não pode ficar gravado ad eternum.
Além disso, o artigo 1.420 do Código Civil determina que a hipoteca deve ter objeto certo e determinado, o que inclui o prazo de vigência. Permitir uma renovação automática violaria essa restrição, pois criaria uma perpetuação indevida da garantia.
Os direitos reais são regidos pelo princípio da tipicidade e legalidade estrita, ou seja, só podem ser constituídos e exercidos nos termos expressamente previstos em lei, pois, é princípio milenar de direito em que se tratando de norma restritiva de direito, a interpretação deve ser restritiva, somente abrangendo aquelas situações que se subsumam à prescrição legal, sob pena de afronta à regra geral.
A exigência de novo registro para a renovação da hipoteca decorre desse princípio, impedindo que um contrato privado crie efeitos que a lei não prevê para os direitos reais. Ademais, a renovação automática criaria um efeito de perpetuidade da hipoteca, contrariando o princípio da função social da propriedade, expresso no artigo 5º, XXII e XXIII da Constituição Federal e no artigo 1.228 do Código Civil. Assim, o prolongamento da hipoteca de forma automática sem um novo registro contraria essa previsão.
O artigo 237 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) reforça essa exigência ao determinar que alterações nos direitos reais de garantia só produzem efeitos mediante novo registro, sendo vedada qualquer renovação tácita ou automática.
O STJ também já decidiu: Portanto, a prorrogação do prazo da hipoteca e nos exatos termos do artigo 1.485 do CC/02 (artigo 817 do CC/16) é faculdade dos interessados de
prorrogarem de comum acordo para qualquer prazo, exemplo 2, 5, 10 anos até o limite de 30 (trinta) anos, ou seja, a prorrogação do prazo da hipoteca deve ser requerida por
ambas e averbado novo registro sobre o imóvel da hipoteca renovada e não pode ser renovada ou prorrogada automaticamente. – STJ- Recurso Especial 268689/SP.
A impossibilidade de renovação automática da hipoteca não é apenas uma questão de procedimento, mas uma regra de direito restritivo, que protege a segurança jurídica, a livre circulação de bens e o direito de propriedade. O ordenamento jurídico impõe limites à perpetuação de gravames sobre imóveis, exigindo um novo ato formal e novo registro para qualquer prorrogação. Assim, ainda que prevista em contrato, a renovação automática da hipoteca não tem eficácia jurídica, pois afronta os princípios da especialidade, tipicidade e função social da propriedade.
Ademais, ainda que fosse válida a escritura com a cláusula de renovação automática da hipoteca, tal circunstância somente poderia se dar em relação ao contrato ora garantido que também já se findou, sem que dele tenha originado se originado algum título executivo, sendo forçoso concluir pela extinção da hipoteca, conforme já decidiu o TJ-MG.
Apelação nº 1.0000.24.014623-3/001. Data 23/04/2024.
Antonio Fidelis-OAB-PR-19759
AUTOR
ANTONIO FIDELIS
Advogado atuante em todo o território brasileiro e sócio-proprietário no escritório Fidelis & Faustino Advogados Associados. Especializado em Direito Empresarial, notadamente nas áreas de estruturação de holdings, falências e recuperação judicial e contratos; Direito Bancário; Direito Administrativo (CADE – ANP – PROCON – IBAMA); Direito Civil, especialmente nas áreas de contratos, revisionais e renovatórias. Especializado em postos revendedores de combustíveis. É colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil e Professor. Trabalhou por 15 anos no setor de distribuição de combustíveis, atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 presta serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná (Paranapetro).
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