Em um passado muito recente, quando as distribuidoras firmavam contratos com os postos de gasolina, em regra pegavam em garantia um imóvel do revendedor como hipoteca e, em caso de inadimplência do revendedor, então em uma eventual execução do débito, esse imóvel poderia ser penhorado.
Atualmente, muitas distribuidoras passaram a utilizar como garantia real o contrato de alienação fiduciária do imóvel, que antes era utilizado basicamente em financiamento de imóveis do SFI, em vez da hipoteca, com isso, muitos contratos já foram assinados na vã ilusão de que ambos os institutos sejam idênticos.
Em caso, onde o imóvel é hipotecado e penhorado, então o devedor, tem a ampla defesa, onde poderá discutir em juízo, as eventuais ilegalidades da dívida, o valor da avaliação do imóvel, os juros cobrados, e as demais ilegalidades até que este imóvel possa ir a leilão, tudo em ampla defesa e o contraditório.
Ocorre que no caso da alienação fiduciária, a situação é muito mais tormentosa para o revendedor pelos seguintes motivos:
1º) Na hipoteca, o devedor pode discutir a dívida em toda sua amplitude, através de embargos, agravos, apelação e outros recurso, e o bem só irá a eventualmente a leilão após todo o trâmite judicial, sempre respeitado o devido processo legal, a ampla defesa e o contraditório;
2º) Na alienação fiduciária, no contrato de garantia, o imóvel já é transferido para o credor, ficando este como proprietário e o devedor apenas com a posse do imóvel, com direito apenas de usufruir do bem enquanto esse imóvel permanecer em garantia;
3º) O contrato de alienação fiduciária, diferentemente da hipoteca, tem uma cláusula resolutiva, ou seja, caso o posto se torne inadimplente perante a distribuidora credora, então esta tem apenas a obrigação de notificar pelo cartório, o devedor da dívida vencida, dando um prazo de quinze dias para que o devedor fiduciante pague o débito vencido, sob pena da propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário. (§ 1º, do art. 26, da Lei 9.514/1997)
4º) Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, então no prazo de trinta dias, este promoverá público leilão para a venda do imóvel que em tese será aquele constante do título.
5º) Se no primeiro leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será então realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes e, neste caso o lance poderá ser no mínimo igual ao valor da dívida, incluído seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e condomínio.
6º) Nos 60 dias seguintes ao leilão, o arrematante poderá ser por liminar imitido na posse do bem arrematado, não obstando a imissão mesmo que o bem seja de família, sendo então o ocupante do imóvel obrigado a desocupá-lo no prazo de 2 meses.
Diante deste cenário, não podem os proprietários de imóveis que realizam contratos dando como garantia um imóvel, ficarem iludidos que a garantia fornecida por uma alienação fiduciária é igual a uma hipoteca, porque não é, pois, este tipo de garantia é extremamente vantajoso em termos práticos ao credor fiduciário, e extremamente tormentoso para o devedor fiduciante.
ANTONIO FIDELIS-OAB-PR-19759.
Saiba mais sobre o Autor
O Advogado Antonio Fidelis é colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Sócio proprietário da Fidelis & Faustino Advogados Associados juntamente com seu filho Advogado Guilherme Faustino Fidelis OAB-PR-53532 e OAB-SP- OAB/SP 360.025, e sua esposa Advogada Sonia Regina Faustino – OAB-PR-8410. O seu escritório está localizado em Londrina-Pr., porém, em razão da tecnologia, processos eletrônicos e virtual, atua em todo o Brasil.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil, Professor, Sargento da Reserva do Exército, trabalhou por 15 anos na Shell atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 prestar serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná- Paranapetro.
O seu Staff é especializado em direito empresarial, direito administrativo: CADE-ANP-PROCON. Ambiental: IBAMA e órgãos do meio ambiente. Contratos: Holdings, Falências, Recuperação Judicial, Revisionais, Renovatórias e toda a área de direito empresarial, especializado em Postos Revendedores de Combustíveis.
Obs: Atende em todo o Brasil e faz reuniões virtuais pelo sistema zoom, que pode ser marcada pelo fone: 43- 3341-2550 ou pelo telefone: 43-98424-2655 ou 43-9918-7388 ou ainda pelo e-mail [email protected]
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