A responsabilidade civil do locador quando o imóvel não atende a finalidade a que se destina.
A locação, e ou, compra de fundo de comércio em um imóvel para exploração da atividade Posto Revendedor de Combustível é algo complexo que precisar atender vários requisitos.
Primeiro o imóvel que precisa ser específico para essa atividade e possuir toda a estrutura necessária desde a construção do imóvel que precisa atender normas do município, órgão ambiental, bombeiro, ANP, IPM, etc….
Mesmo assim, ainda é comum empresários realizarem locação de imóvel para explorar atividade Revenda de Combustível, assinar contrato, realizar investimentos com reforma , instalação novos equipamentos, selecionar pessoal , até mesmo assinar contrato para representar determinada bandeira , dentre outros.
E a surpresa na maioria das vezes vem ao pedir ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO esse não consegue liberação para funcionamento com a justificativa que o imóvel possui vício oculto que impede a expedição de alvará.
Sim. Entre os itens o mais comum está a falta de acessibilidade, tais como: banheiro que não atende as normas, loja de conveniência com degraus sem rampa, não atende distância nas divisas, etc…
E o incrível que parece impossível mais existe, é o imóvel para locação sem habite-se, e até mesmo sem projetos aprovados no órgão competente.
O que fazer quando o empresário já assumiu o imóvel com pagamento de aluguel , contratação de pessoal, assumiu vários compromissos e não consegue operar o Posto Revendedor por meses, mesmo tomando todas as providências necessárias e sem resultado?
O que diz a legislação a respeito da referida situação quando o imóvel não é liberado para desenvolvimento da atividade para qual fora locada?
A influência da boa-fé na formação dos institutos jurídicos é algo que não se pode desconhecer ou desprezar. Vejamos, o artigo 22 da Lei 8.245/91 ( Lei de Locação) em que o locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
[………………….] (grifo)
O artigo 389 Código Civil Brasileiro “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”Nos ensinamentos da mestra Maria Helena Diniz, 2004: ” O inadimplemento da obrigação consiste na falta da prestação devida ou no descumprimento, voluntário ou involuntário, do dever jurídico por parte do devedor.”
Dessa forma, pode se afirmar que a legislação é pacifica para declarar a responsabilidade civil do Locador pelos prejuízos sofridos pelo Locatário quando o imóvel não atender a finalidade que se destina, no caso explorar a atividade Posto Revendedor.
A Lei 8.245/91 ( Lei de Locação) é clara em seu artigo 22 que o Locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, e também responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
No caso concreto o que seria essa responsabilidade do Locador quando o Locatário esperou por meses e não conseguiu iniciar sua atividade devido a vício oculto no imóvel que impossibilitou sua regularização.
Comprovado que o Locatário atendeu todos os requisitos legais e fora impedido de iniciar sua atividade pela presença de vício no imóvel, esse poderá buscar a reparação pelo Dano Material ( tudo aquilo que investiu no negócio ), Lucro Cessante ( o que deixou de ganhar no período que permaneceu buscando solução para o imóvel), e também pode se pedir a expectativa de faturamento que não aconteceu , além do Dano Moral ( frustação sofrida pelo locatário ).
Para evitar situações de estresse o Locador antes de colocar imóvel para locação conferir se o imóvel atende a legislação para finalidade que se destina, e o Locatário antes de assinar o contrato locação contratar um profissional habilitado para analisar a situação do imóvel .
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Este texto foi desenvolvido pela nova colunista do Portal Brasil Postos – Elieuza Estrela que é especialista em assessoria Jurídica e Ambiental e possui uma empresa especializada em atender os problemas específicos do setor de distribuição e revenda de combustível.
Assessoria Jurídica para Postos de Combustíveis. Realiza os serviços de Ação Rescisão/Revisão Contrato Bandeira , Ação Renovatória , Ação de Despejo, Ação Restituição Tributos, Ação Declaratória Inexistência Débito ( ANP /IBAMA, outros ) apresentação defesa ( ANP, PROCON, INMETRO, DER, ANTT, IBAMA, , outros). Possui forte atuação endividamento bancário ( ação Revisional conta e demais contratos e defesa nos casos execução) análise contratos bandeira, elaboração contratos compra e venda de fundo comércio.
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+++ BANDEIRA X REVENDA – Possibilidade de Revisão de Cláusula Contratual
+++ Revendedor tentou anular contrato com distribuidora com Base no Código de Defesa do Consumidor
+++ Se essa moda pega ! Petrobras não pode rescindir contrato com posto de gasolina, decide TJSP
