Postos de combustíveis que utilizaram imóveis como garantia em contratos com distribuidoras precisam ficar atentos à validade da hipoteca.
Mesmo que o contrato ainda esteja em vigor, a garantia pode já ter perdido sua eficácia legal.
Caso real de Londrina (PR):
O que fazer quando a hipoteca vence antes do contrato? Adelton, dono de um posto em Londrina (PR), procurou ajuda jurídica ao enfrentar um impasse comum: um contrato de compra e venda de combustíveis ainda vigente, mas com a hipoteca do imóvel de seus pais vencida desde 2017. Mesmo após notificação formal para liberação da garantia, a distribuidora se recusou a autorizar a baixa no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), alegando que o contrato principal ainda estava ativo.
Caso real de Maringá (PR):
Como pedir a baixa da hipoteca vencida? Caio e Reginaldo, de Maringá (PR), também enfrentaram situação semelhante. O caminho recomendado é: Enviar uma notificação formal à distribuidora, informando a data de vencimento da hipoteca, solicitando que a empresa emita, no prazo de até 15 dias, uma carta de anuência autorizando a baixa do gravame no CRI. Caso a distribuidora ignore o pedido ou se recuse a colaborar, a única saída é ingressar com uma ação judicial para forçar a baixa da hipoteca.
Contudo, a jurisprudência predominante é clara: a hipoteca não pode durar para sempre. Segundo decisões dos tribunais, como as do TJ-SP (Apelação nº 0224543-02.2008.8.26.0100) e do TJ-PR (Acórdão nº 1119503-8), a hipoteca vencida está sujeita à perempção, ou seja, perde seus efeitos legais se não for renovada por novo registro. O contrato pode continuar em vigor, mas a garantia real expira se não for revalidada formalmente, isto porque a hipoteca constituída com prazo certo e não renovada e a cobrança da dívida ocorrer após exaurido o prazo da garantia, o direito real está extinto pela interpretação restritiva. art. 114 do código civil.
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Entenda a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária:
Para quem está avaliando novas garantias contratuais com distribuidoras, vale lembrar:
(i) Hipoteca: o imóvel permanece em nome do devedor (ou terceiro garantidor), e só pode ser tomado judicialmente após processo com contraditório e ampla defesa.
(ii) Alienação fiduciária: o imóvel é transferido ao credor como garantia, embora o devedor permaneça na posse. Em caso de inadimplência, o bem pode ser tomado e leiloado sem necessidade de processo judicial.
Conclusão para o dono do posto:
Se você usou um imóvel como garantia por hipoteca e o prazo dessa garantia já expirou, mesmo que o contrato de fornecimento ainda esteja em vigor, é seu direito exigir a baixa da hipoteca ressalvado algumas situações em que o seu advogado irá avaliar no momento próprio. Fique atento aos prazos e, se necessário, procure assessoria jurídica para proteger seu patrimônio e evitar restrições indevidas.
ANTONIO FIDELIS-OAB-PR-19759
AUTOR
ANTONIO FIDELIS
Advogado atuante em todo o território brasileiro e sócio-proprietário no escritório Fidelis & Faustino Advogados Associados. Especializado em Direito Empresarial, notadamente nas áreas de estruturação de holdings, falências e recuperação judicial e contratos; Direito Bancário; Direito Administrativo (CADE – ANP – PROCON – IBAMA); Direito Civil, especialmente nas áreas de contratos, revisionais e renovatórias. Especializado em postos revendedores de combustíveis. É colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil e Professor. Trabalhou por 15 anos no setor de distribuição de combustíveis, atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 presta serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná (Paranapetro).
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